Société civile immobilière : comment se déclarer ?

Toutes sociétés commerciales dont SAS ou SARL doivent déclarer ses résultats auprès de l’administration fiscale chaque année. Même si la société civile immobilière ou SCI est une structure juridique à but non commercial, elle est tenue de faire la même chose chaque année.

Sur le côté des propriétaires des sociétés civiles immobilières supplémentaires, la déclaration est toujours obligatoire. Par ailleurs, il y a des conditions à respecter pour procéder à la déclaration.

Les déclarations à faire pour une SCI soumise à l’IR ou l’impôt sur le revenu

Toute société civile immobilière mettant en location des logements nus est soumise par défaut à l’impôt sur revenu. Contrairement aux sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés, les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les revenus répartissent entre la société et les associés la déclaration.

Pour déclarer ses résultats auprès de l’administration fiscale, une société civile immobilière a le choix entre deux types de déclarations dont la déclaration n° 2072-S et la déclaration n°2072-C. La déclaration dépend des caractéristiques de la société.

La déclaration n° 2072-S

La formalité est composée de la déclaration n°2072-S-SD, l’annexe n° 2072-S-A1-SD et deux annexes n° 2072-S-A2-SD.

En effet, cette déclaration est à remplir dans les deux cas suivants:

Si les associés au sein de la SCI sont des personnes physiques;
Si les biens immobiliers de la SCI ne sont pas classés dans monument historique et ne se situent pas dans un secteur sauvegardé.

La déclaration n°2072-C

Elle consiste à déclarer les revenus sur tous les biens immobiliers de la SCI qu’ils soient bâtis ou non. La formalité est composée de la déclaration n° 2072-C-SD, une annexe n° 2072-C-A1-SD et deux annexes n° 2072-C-A2-SD.

En effet, cette déclaration est à remplir dans les deux cas suivants:

Si les associés de la SCI sont des personnes morales ou physiques;
Si les biens immobiliers de la SCI sont classés dans le monument historique ou se situent dans un secteur sauvegardé.

Les autres renseignements

C’est le gérant qui remplit ces formulaires et certaines informations peuvent également être renseignées:

Les bénéfices gagnés par chaque associé: revenus, frais, charges, les intérêts s’il y a eu un emprunt…;
Les renseignements en lien avec la SCI: dénomination sociale, les informations concernant le gérant, la comptabilité…;
Les produits à part les revenus des immeubles réalisés par la SCI: les plus-values de la SCI;
Les biens immobiliers de la société civile;
Les rapports concernant la cession de parts sociales;
La comptabilité.

Il n’y a pas que la SCI qui doit effectuer une déclaration fiscale, mais les associés aussi. Ils ont l’obligation à titre personnel de déclarer leurs revenus nets.

Les déclarations à faire pour une SCI soumise à l’IS ou l’impôt sur les sociétés

Toutes sociétés civiles immobilières à activité commerciale ou industrielle sont soumises à l’impôt sur les sociétés. Cette activité peut s’agir d’une location ou vente de logements meublés. Le formulaire Cerfa n°2065-SD et ses deux annexes sont à adresser à l’administration fiscale soit par le gérant soit par l’expert-comptable.

Par rapport aux entreprises soumises à l’IR qui est le régime fiscal standard, les formalités imposées sont totalement différentes et exigeantes:

Chaque SCI doit tenir une comptabilité rigoureuse;
Les comptes annuels doivent être déposés à la greffe du Tribunal une fois l’exercice clôturé;
Il n’y a pas de répartition d’obligation déclarative entre la SCI et les associés. Tous les résultats sont adressés à l’administration fiscale par la société.

De ce fait, toutes les informations fiscales relatives de la SCI doivent toutes figurer sur le formulaire cerfa n°2065-SD:

L’identification fiscale de la société;
Quelle activité elle exerce;
Tous les éléments concernant l’imposition: taux d’imposition du résultat fiscal, les plus-values, les abattements…;
Le montant total des sommes soumises à la Contribution annuelle sur les revenus locatifs ou CRL;
Répartition des produits et des parts sociales.

À part ce cerfa, deux annexes sont à joindre pour compléter la déclaration:

Le formulaire cerfa n° 2033 qui est le bilan simplifié de la SCI où on peut trouver: l’actif et le passif de la SCI, les résultats fiscal, la comptabilité et le capital social;
Le formulaire cerfa n° 2050 qui est la liasse fiscale de la SCI où on peut détailler le bilan surtout les éléments d’actifs de la SCI.

Comment déclarer ses bénéfices ?

Il y a deux méthodes possibles pour déclarer les résultats de la SCI: envoi des dossiers sous format papier et la télédéclaration. Par ailleurs, pour être sur que les formalités afférentes respectent correctement la procédure, il est préférable de faire appel au service d’un expert-comptable.

L’envoi au format papier

Les documents de chaque SCI doivent être envoyés auprès du SIE ou le service d’impôts des entreprises. Une procédure à réaliser par le gérant. Cette option est disponible uniquement pour les sociétés civiles immobilières soumises à l’IR.

Comme l’achat d’appartement en SCI est la méthode la plus prisée par les personnes qui veulent acheter à plusieurs. De ce fait, il ne faut pas oublier aucun document pendant la déclaration de revenus. De plus, il faut également éviter tout retard pour éviter le risque de pénalité.

La télédéclaration

Cette transmission est obligatoire pour toutes les sociétés soumises à l’IS. Cette procédure a recours au Transfert de données fiscales et comptable ou TSFC. Elle met à disposition des SCI deux dispositifs différents selon la situation:

Un échange de formulaires informatisé ou EFI: pour toutes les SCI avec les chiffres d’affaires inférieures à 236 000 €;
Un échange de données informatisé ou EDI: permet à toutes les SCI de réaliser des formalités exclusivement en ligne.

La déclaration de TVA

Contrairement à la déclaration des résultats, la déclaration de TVA est un processus facile car il suffit seulement d’adresser un courrier au SIE. Ainsi, la SCI a la possibilité de soumettre ses loyers à la TVA.

Les logements vides d’une SCI ne sont jamais soumis à TVA. Par contre, les locaux professionnels doivent soumettre des loyers à TVA. Pour faire une demande, le représentant de la SCI doit adresser un courrier au Service des Impôts des Entreprises ou SIE.

Si votre locataire n’est pas assujetti à TVA, il faudra mentionner dans votre dossier le régime d’imposition à la TVA. Et si votre société civile immobilière met en location plusieurs immeubles, il faut distinguer chaque immeuble. D’un autre côté, si les locaux professionnels se trouvent dans un même immeuble, l’option d’imposition à la TVA s’applique seulement à des locataires non assujettis.

Le moment parfait pour faire la déclaration des résultats

Le délai pour faire la déclaration des résultats varie d’un régime fiscal à l’autre:

Pour une SCI soumise à l’IR: les dossiers doivent être déposés à l’administration fiscale au plus tard le 2e jour ouvré après la fête de travail ou le 1er mai;
Pour une SCI soumise à l’IS: tous les dossiers doivent être déposés à l’administration fiscale le 2e jour ouvré suivant la date de clôture de l’exercice social de la société. Par ailleurs, si l’exercice prend fin entre janvier et novembre, la déposition des dossiers doit se faire dans les 3 mois qui suivent cette date.

Par ailleurs, le dépôt des dossiers auprès de l’administration fiscale est l’ancienne méthode. Désormais, chaque SCI doit obligatoirement télédéclarée à partir de son compte fiscal des professionnels de la SCI les résultats de l’année précédente. La télédéclaration permet à chaque société civile immobilière d’obtenir un délai supplémentaire de 15 jours.