SCI : Comment acheter un appartement avec une SCI ?
Vous cherchez la meilleure solution pour pouvoir réaliser votre projet immobilier à plusieurs? Ne cherchez plus ailleurs car la meilleure est d’acheter avec une SCI. En effet, créer une SCI est une tâche difficile qui demande de la patience sur toutes les démarches administratives à faire. Par contre, les avantages obtenus sont en dessus de tout cela.
La SCI en quelques points
La SCI ou la société civile immobilière est la solution idéale pour acquérir ou transmettre les biens immobiliers à plusieurs niveaux.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société civile qui agit seulement dans le domaine de l’immobilier. La structure juridique rassemble au moins deux associés qui ne sont pas liés par des contraintes liées à la copropriété ni à l’indivision. Le but est d’acheter, de mettre en location voire même vendre un ou plusieurs biens immobiliers.
La société est formée par les associés et un gérant.
Comment fonctionne une SCI?
Tout comme les autres sociétés, la SCI doit respecter certaines obligations:
- Une comptabilité à gérer;
- Une réunion d’assemblée;
- Des déclarations fiscales à établir.
Dans une SCI, on trouve:
- Deux ou plusieurs associés;
- Un ou plusieurs gérants.
Le gérant
La SCI doit avoir un ou plusieurs gérants pour la représenter dans le futur. Ils sont nommés soit dans les statuts, par une vote des associés ou par un acte de nomination signé.
Le gérant est celui qui gère quotidiennement la SCI:
- Signature de bail;
- Les locataires;
- La comptabilité dans la SCI;
- Les déclarations fiscales;
- La gestion des travaux sur les biens immobiliers;
- Il est également responsable des ressources humaines: recrutement de personnel;
- Prendre soin des biens immobiliers;
- C’est le représentant de la société en cas de procédure juridique.
Les associés
Une SCI est formée par deux associés au moins. Les parts sociales reçues par chaque associé dépendent de ses apports lors de la création de la société. Il n’y a pas de capital minimum imposé pour tous les associés.
Les sociétés civiles immobilières sont des structures juridiques qui n’a pas une activité commerciale. C’est pour cela qu’il est interdit par la loi de mettre en vente un bien immobilier meublé. Les meubles sont considérés comme des biens à fins commerciaux.
La création d’une SCI peut prendre plusieurs formes:
- SCI familiale;
- SCI à capital variable;
- SCI de construction vente;
- SCI d’attribution;
- SCI de jouissance à temps partagé.
Acheter un appartement en SCI: comment faire ?
En effet, l’achat des biens immobiliers en SCI est le bon plan quand vous avez envie d’acquérir ou de vendre à plusieurs. Pour le financement de votre projet, de nombreux moyens s’offrent aux associés:
- Utilisation du capital social;
- Utilisation des avances en compte courant d’associé;
- Avoir recours à l’emprunt.
Utilisation du capital social
Une SCI peut posséder un ou plusieurs biens immobiliers en fonction de son capital social. Cependant, quand les associés apportent chacun une quote-part de l’immeuble, l’intervention d’un notaire est obligatoire puisqu’il s’agit d’un apport nature.
Utilisation des avances en compte courant d’associé
Les associés ont la possibilité d’utiliser leurs fonds propres et les transférer dans un compte courant ou dans le capital social de la SCI.
Avoir recours à l’emprunt
Après sa création, les associés peuvent demander les fonds nécessaires auprès d’un emprunteur au nom de la société civile immobilière. C’est le gérant qui s’occupe de monter les dossiers demandés.
Dès que l’emprunt est accordé, la somme est versée dans le compte bancaire de la SCI. Par ailleurs, les associés se doivent de calculer tous les frais liés à chaque méthode d’achat de bien immobilier.
Les frais pour un achat d’un bien immobilier en SCI
Les frais de notaire pendant un achat appartement en SCI couvrent différentes dépenses:
- Les impôts et taxes qui regroupent toutes les sommes à verser auprès de l’État et les collectivités territoriales;
- Les frais et débours rassemblent toutes les dépenses liées à la conception des documents et les autres frais;
- Les honoraires du notaire: à payer une fois l’achat appartement est accompli.
Tous ces frais sont pris en charge par l’acheteur du bien immobilier.
Pourquoi faire un achat en SCI ?
Pour votre projet immobilier à plusieurs, l’achat en SCI est le meilleur plan à adopter pour de nombreuses raisons.
Augmentation de la capacité d’emprunt
Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés d’où l’augmentation de la capacité d’emprunt. L’emprunteur ou la banque se base sur la capacité d’emprunt de chacun pour définir le montant que vous avez la possibilité d’emprunter.
Répartition des charges et coûts entre associés
L’achat en SCI permet également une mutualisation des frais entre associés. Vous n’avez pas à supporter tous les frais comme les charges d’entretien, les honoraires du notaire, les impôts, les taxes et autres frais tout seul. Désormais, tous les associés répartissent ces frais entre eux.
Éviter le problème d’indivision
L’achat immobilier en SCI est une meilleure méthode pour se soustraire à l’indivision. Les biens immobiliers achetés en SCI appartiennent à chaque associé selon ses parts sociales dont 50/50%, 30/70% ou 40/60 %… S’il y a un problème d’indivision, les décisions sont prises à l’unanimité.
Par contre en SCI, les décisions sont prises par une assemblée générale convoquée par le gérant et c’est la majorité qui gagne.
La responsabilité subsidiaire des associés
La responsabilité subsidiaire entre en cause quand il y a un problème au sein des sociétés civiles. En effet, si une SCI doit une quelconque dette aux créanciers, ces derniers n’ont pas le droit de demander à un associé d’une SCI de rembourser la dette. Ce sont tous les associés d’une SCI qui doivent rembourser la dette si la SCI n’a pas le moyne pour le faire.
La responsabilité des associés en SCI est indéfinie et non solidaire:
- La responsabilité de chaque associé ne dépend pas son apport dans le capital social;
- Chaque associé est responsable des dettes de la SCI en fonction de la quote-part dans le capital.
Quels sont les avantages d’acheter un appartement en SCI ?
Les avantages d’acheter en SCI sont nombreux.
Transmission facile du patrimoine aux héritiers
De plus en plus de personnes investissent dans l’immobilier dans le but d’offrir un héritage pour ses enfants. Par ailleurs, cela peut également être une source de désaccord au sein de la famille quand les descendants ne sont pas d’accord sur un point.
Un achat immobilier en SCI offre à chaque héritier la chance d’obtenir des parts sociales. Puis, chaque héritier a la possibilité de décider s’il va vendre ou conserver sa part au sein de la société.
La SCI est tout comme une chance d’être libre sur la donation. Cependant, une personne peut posséder une ou plusieurs sociétés civiles immobilières supplémentaires. Mais cela est sous certaines conditions.
De la liberté pour tous les associés
Pour un achat immobilier en SCI, il faut au moins deux associés, mais vous pouvez réunir plus de personnes. Que vous soyez 2, 4 ou 10, chaque associé est libre de vendre ou conserver ses parts sociales. Un document écrit et officiel suffit pour légaliser la procédure sans avoir un impact sur les finances des autres associés.
Par ailleurs, ce fonctionnement varie d’une SCI à l’autre en fonction de ce qui a été dit dans les statuts de la société.
Un régime fiscal attrayant
Les associés dans une SCI peuvent choisir entre:
- IS ou impôt sur les sociétés quand le taux d’imposition personnelle de chaque associé est supérieur à 28%. Cela permet de payer des impôts moins chers et il y a une possibilité d’amortissement;
- IR ou impôt sur le revenu quand les associés ont envie d’imputer les charges liées à l’emprunt afin de réduire le montant des taxes à payer.
Chaque SCI est libre d’opter pour la fiscalité qui lui semble plus intéressante. Et si vous avez opté pour l’IR et que vous avez remarqué que ce n’est pas bénéfique pour vous et vos associés, vous pouvez changer de régime fiscal l’année suivante.
